Cesión de contratos de leasing habitacional: tratamiento fiscal de intereses y utilidad en la cesión
Fecha: 26 de enero de 2026
Referencia normativa: Concepto DIAN No. 015965 (int. 1881) del 12 de noviembre de 2025
Normas aplicables: Artículos 127-1, 90, 195 y siguientes, y 519 del Estatuto Tributario; artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016; doctrina DIAN.
Introducción
La cesión de contratos de leasing habitacional destinados a vivienda habitual es una práctica frecuente en el mercado inmobiliario, especialmente en escenarios de reorganización patrimonial, ajustes financieros o cambios en la capacidad de pago de los locatarios.
Sin embargo, este tipo de operaciones plantea interrogantes relevantes desde el punto de vista tributario, en particular en relación con dos aspectos críticos:
-
La posible recuperación de deducciones por intereses aplicadas en años anteriores.
-
La naturaleza fiscal de la utilidad obtenida cuando el contrato se cede a un tercero sin ejercer la opción de compra.
El Concepto DIAN No. 015965 de 2025 aborda de manera expresa ambos problemas jurídicos y fija criterios de alto impacto para la planeación tributaria, la contabilización y la gestión del riesgo fiscal, tanto para personas naturales como jurídicas que participan en este tipo de operaciones.
Marco normativo del leasing habitacional
Artículo 127-1 del Estatuto Tributario
El artículo 127-1 del Estatuto Tributario regula el tratamiento fiscal de los contratos de arrendamiento financiero o leasing. Para el arrendatario, esta norma establece reglas específicas relacionadas con:
-
El reconocimiento fiscal del activo y del pasivo.
-
La procedencia de la depreciación o amortización, cuando aplique.
-
El tratamiento fiscal en caso de no ejercer la opción de compra.
-
Los ajustes fiscales y la eventual recuperación de deducciones.
En particular, el inciso vii) del literal b) del numeral 2 dispone que, cuando el arrendatario no ejerce la opción de compra, los ajustes entre activo y pasivo no generan efectos fiscales, salvo que la diferencia corresponda a un costo o gasto previamente deducido, caso en el cual procede la recuperación de deducciones.
Intereses en el leasing habitacional
El artículo 1.2.1.18.50 del Decreto 1625 de 2016 autoriza al locatario a deducir fiscalmente la porción correspondiente a los intereses pagados en contratos de leasing habitacional, dentro de los límites previstos en el artículo 119 del Estatuto Tributario.
Estos intereses tienen las siguientes características fiscales:
-
Constituyen un gasto financiero deducible.
-
No forman parte del costo fiscal del activo.
-
No inciden en el valor fiscal del activo reconocido.
Enajenación de activos y derechos incorporales
El artículo 90 del Estatuto Tributario establece que la renta bruta en la enajenación de activos corresponde a la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo. Esta regla es aplicable también a los derechos incorporales, como los derechos derivados de un contrato de leasing.
Problema jurídico 1: ¿la cesión genera recuperación de deducciones por intereses?
Posición de la DIAN
La DIAN concluye que no procede la recuperación de las deducciones por intereses deducidos en años anteriores cuando el locatario cede un contrato de leasing habitacional y, como consecuencia, pierde la opción de compra.
Sustento técnico de la posición
La recuperación de deducciones solo se configura cuando concurren simultáneamente dos condiciones:
-
Existe una diferencia derivada del ajuste entre activo y pasivo.
-
Dicha diferencia corresponde a un costo o gasto previamente deducido que haya afectado el valor del activo.
En el caso del leasing habitacional destinado a vivienda habitual:
-
El activo reconocido por el locatario no es depreciable ni amortizable.
-
Los intereses deducidos constituyen un gasto financiero independiente.
-
Dichos intereses no modifican el valor fiscal del activo ni generan la diferencia exigida por el inciso vii) del artículo 127-1.
Adicionalmente, la figura de recuperación de deducciones prevista en los artículos 195 y siguientes del Estatuto Tributario está diseñada para deducciones que impactaron el valor del activo, como la depreciación o la amortización, y no para intereses financieros.
Implicaciones prácticas
El contribuyente que haya deducido intereses durante la vigencia del leasing habitacional no debe reversar dichas deducciones como ingreso fiscal al momento de ceder el contrato, siempre que no exista una diferencia fiscal atribuible al activo.
Este criterio aporta seguridad jurídica y evita una doble afectación tributaria al contribuyente.
Problema jurídico 2: ¿la utilidad en la cesión es renta o ganancia ocasional?
Posición de la DIAN
La DIAN establece que la utilidad obtenida en la cesión del contrato sí constituye un ingreso gravado, que deberá calificarse como renta ordinaria o como ganancia ocasional, dependiendo del tiempo de tenencia del derecho cedido.
Naturaleza del activo cedido
En una cesión de leasing habitacional:
-
No se transfiere el inmueble.
-
Se transfiere un derecho incorporal, correspondiente a la posición contractual y la opción de compra.
El costo fiscal de dicho derecho está compuesto por:
-
Los abonos a capital efectivamente pagados por el locatario.
-
El valor registrado como activo por arrendamiento conforme al artículo 127-1 del Estatuto Tributario.
Determinación de la utilidad
Cuando el valor recibido del cesionario es superior al costo fiscal del derecho, se genera una utilidad gravada conforme al artículo 90 del Estatuto Tributario.
La naturaleza de dicha utilidad dependerá del tiempo de tenencia del derecho:
-
Renta ordinaria, si el derecho se poseyó por menos de dos años.
-
Ganancia ocasional, si el derecho se poseyó por dos años o más.
La eventual valorización del inmueble subyacente puede influir en el precio de la cesión, pero no modifica el costo fiscal del derecho cedido.
Alcance del inciso vii) del artículo 127-1
La DIAN aclara que el inciso vii) del artículo 127-1 regula únicamente los ajustes entre activo y pasivo cuando no se ejerce la opción de compra, pero no excluye la tributación de la utilidad generada en una cesión onerosa. Se trata de supuestos normativos distintos, con efectos fiscales independientes.
Doctrina reiterada y consistencia interpretativa
La posición adoptada en el Concepto DIAN No. 015965 de 2025 es consistente con pronunciamientos previos de la administración tributaria, entre ellos:
-
Concepto 000444 de 2018.
-
Oficio 017811 de 2019.
-
Concepto 002220 de 2024.
En todos estos pronunciamientos se reconoce:
-
El carácter de derecho incorporal del contrato de leasing.
-
La aplicación del artículo 90 del Estatuto Tributario.
-
La gravabilidad de la utilidad obtenida en la cesión.
Efectos contables y fiscales relevantes
Desde una perspectiva contable y fiscal, la cesión del contrato implica:
-
La baja del activo por arrendamiento.
-
El reconocimiento de un ingreso por la diferencia entre el precio recibido y el valor en libros.
-
La evaluación del tratamiento aplicable en materia de IVA y de impuesto de timbre, según la naturaleza contractual y documental de la operación.
Es indispensable contar con soporte adecuado del costo fiscal del derecho cedido.
Principales riesgos fiscales identificados
Entre los riesgos más relevantes asociados a estas operaciones se encuentran:
-
La omisión del ingreso derivado de la cesión.
-
Errores en la determinación del costo fiscal del derecho.
-
Clasificación incorrecta de la utilidad entre renta y ganancia ocasional.
-
Reclamaciones indebidas de recuperación de deducciones.
-
Falta de soportes contractuales y financieros suficientes.
Recomendaciones de Fidelis Advisories
Para una adecuada gestión fiscal de estas operaciones, se recomienda:
-
Identificar claramente los abonos a capital, separándolos de intereses, seguros y otros conceptos.
-
Documentar contractualmente la cesión, incluyendo precio, fecha y transferencia de derechos.
-
Determinar con precisión el tiempo de tenencia del derecho para clasificar correctamente la utilidad.
-
No registrar recuperación de deducciones por intereses, salvo en escenarios atípicos debidamente soportados.
-
Validar el impacto en IVA, retenciones e impuesto de timbre.
-
Conciliar el tratamiento contable y fiscal, evitando diferencias no justificadas.
-
Conservar soportes bancarios y contractuales ante eventuales fiscalizaciones.
-
Evaluar alternativas de planeación patrimonial previa a la cesión, especialmente en operaciones de alto valor.
Conclusión
El Concepto DIAN No. 015965 de 2025 consolida un criterio técnico claro y robusto:
La cesión de contratos de leasing habitacional no genera recuperación de deducciones por intereses, pero sí genera un ingreso gravado cuando existe utilidad en la cesión del derecho contractual.
Este pronunciamiento fortalece la seguridad jurídica y delimita con claridad los efectos fiscales de estas operaciones, permitiendo una planeación tributaria responsable y una adecuada gestión de riesgos.
